מה ההבדל בין שכירות מוגנת לשכירות בלתי מוגנת, ולמה זה חשוב לכם?

כמעט כל חוזה שכירות שנחתם היום בישראל הוא שכירות בלתי מוגנת, כלומר חוק הגנת הדייר אינו חל עליו והשוכר אינו רוכש זכות להישאר בנכס בתום התקופה. שכירות מוגנת היא הסדר היסטורי שחל בעיקר על נכסים ותיקים שבהם שולמו דמי מפתח, בבניינים שבנייתם הושלמה לפני 20.8.1968, ומקנה לדייר הגנה מפני פינוי. זו הסיבה שכל חוזה סטנדרטי כולל סעיף מפורש שהשכירות אינה מוגנת.

מה זה חוק הגנת הדייר ועל מי הוא חל היום?

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 הוא חוק ותיק שנועד להגן על דיירים בבתי מגורים ובעסקים מפני פינוי, בתקופה שבה שוק השכירות בישראל היה מובנה סביב תשלום דמי מפתח בכניסה לדירה במקום דמי שכירות שוטפים גבוהים. סעיף 1 לחוק מגדיר "דייר" כמי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח החוק עצמו, להבדיל משוכר רגיל שזכותו מוגבלת לתקופת החוזה. שתי הוראות תחולה קובעות למי החוק רלוונטי היום. סעיף 14(א) קובע שנכס בבניין שבנייתו הושלמה אחרי כ"ו באב תשכ"ח (20.8.1968) והושכר אחרי מועד זה, לא יחול עליו החוק כלל. סעיף 9 קובע שנכס שבאותו יום לא היה בו דייר הזכאי להחזיק בו, לא יחול עליו החוק "כל עוד לא הושכר בדמי מפתח", וכלל דומה חל לפי סעיפים 10 עד 12 על נכס שהתפנה או הוחזר לבעל הבית אחרי המועד הזה. במילים אחרות: בבניין חדש אין דיירות מוגנת כלל, ובנכס ותיק שהתפנה, מה שמחזיר את החוק לתמונה הוא תשלום דמי מפתח.

בפועל, המשמעות היא ששכירות מוגנת כיום שייכת כמעט תמיד לאחת משתי קבוצות: דיירים שהחזיקו בנכס עוד לפני העידן של החוזים החופשיים ושילמו דמי מפתח, או קרובי משפחה שממשיכים בדיירות המוגנת של הדייר המקורי אחרי פטירתו או עזיבתו, לפי הכללים שקובעים סעיפים 20 עד 28 לחוק. שכירות חדשה שנחתמת היום כמעט אף פעם לא נכנסת למשטר הזה, כי היא לא כרוכה בדמי מפתח.

מה זה דמי מפתח?

"דמי מפתח" מוגדרים בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר. בפועל מדובר בתשלום חד-פעמי וגבוה יחסית ששוכר שילם למשכיר (או לדייר קודם) כדי לקבל את זכות הדיירות המוגנת, בנוסף לדמי שכירות שוטפים נמוכים יחסית. דמי המפתח הם הליבה הכלכלית של המנגנון כולו: דייר מוגן שרוצה לעזוב זכאי לחלק מדמי המפתח בחזרה, לפי חישוב שקובעים סעיפים 74 עד 77 לחוק, בהתאם למשך ההחזקה בנכס. החוק אינו קובע כאן אחוז אחיד וקבוע לכל המקרים, אלא מנגנון חישוב שתלוי בנסיבות, ולכן אין להסתמך על אחוז ספציפי בלי לבדוק את הנוסח המלא של הסעיפים הרלוונטיים למקרה הפרטני.

למה כל חוזה מודרני כותב במפורש "שכירות בלתי מוגנת"?

כמעט כל חוזה שכירות רציני, כולל התבנית שלנו לחוזה שכירות למגורים (/content/contracts/residential-lease), כולל סעיף מפורש שנקרא בדרך כלל "אי תחולת הגנת הדייר". הסעיף הזה קובע שהשוכר מצהיר כי לא שילם ולא ישלם דמי מפתח, וכי הוראות חוק הגנת הדייר לא יחולו על השכירות, כך שעם תום התקופה לא תהיה לו זכות להמשיך ולהחזיק בנכס. הסיבה לכתוב את זה במפורש היא לא פורמלית: מכיוון שהחוק חל או לא חל לפי עובדות (האם שולמו דמי מפתח, מתי הושכר הנכס), הצהרה כתובה ומפורשת של שני הצדדים היא ראיה חשובה, אם תתעורר אי-הבנה בעתיד, לכך שלא הייתה כוונה ליצור דיירות מוגנת ושלא שולמה תמורה כזו. מדריך הניסוח המלא לחוזה שכירות למגורים (/content/guides/how-to-draft-residential-lease) עובר על הסעיף הזה לצד שאר סעיפי החוזה, ורשימת הבדיקה לפני חתימה על חוזה שכירות (/content/blog/what-to-check-residential-lease) מסכמת את שאר הסעיפים ששווה לעבור עליהם.

מה החוק החל על שכירות רגילה במקומו?

שכירות בלתי מוגנת, שהיא הרוב המכריע של השכירויות היום, כפופה לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. זהו חוק חוזי במהותו: הוא קובע כללי ברירת מחדל (כמו אחריות המשכיר למום בנכס, או זכות הביטול בשל אי-התאמה), ומשאיר לצדדים חופש רחב לקבוע בחוזה תנאים אחרים, לרבות תקופת השכירות וגובה דמי השכירות. סעיף 19(א) לחוק, למשל, קובע שכאשר לא הוסכם על תקופת שכירות, כל צד רשאי לסיים את השכירות במתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש. אבל החופש הזה אינו מוחלט בשכירות למגורים: תיקון תשע"ז לחוק הוסיף את סימן ו' ("חוזה שכירות למגורים", סעיפים 25א ואילך), ובו הוראות שסעיף 25יד קובע שאין להתנות עליהן, או שאפשר להתנות עליהן רק לטובת השוכר. זה ההפך הגמור מהמנגנון בחוק הגנת הדייר, שבו לדייר מוגן יש זכות המשך גם בלי הסכמת המשכיר, כל עוד לא קמה עילת פינוי. הבדיקה המעשית של החוזה שלכם מול שני החוקים האלה, ולא רק מול חוק הגנת הדייר, היא חלק ממה שכלי הבדיקה שלנו (/check-contract) בודק.

מה קורה אם השוכר נשאר אחרי סוף התקופה?

בשכירות בלתי מוגנת, תום התקופה שנקבעה בחוזה הוא תום התקופה, נקודה. סעיף 20(א) לחוק השכירות והשאילה קובע שעם סיום תקופת השכירות ישיב השוכר את המושכר למשכיר כשהוא פנוי, והחוק אינו מעניק לשוכר זכות המשך אוטומטית. לכן החזקה בנכס אחרי תום התקופה בלי הסכמת המשכיר מהווה הפרת חוזה, ולעיתים גם עוולה של הסגת גבול. זו הסיבה שחוזי שכירות סטנדרטיים, כולל שלנו, כוללים בדרך כלל סעיף פיצוי מוסכם ספציפי למקרה של איחור בפינוי, כדי לתת למשכיר כלי מהיר ומוגדר מראש במקום להוכיח נזק בדיעבד. זה שונה לגמרי משכירות מוגנת, שבה דווקא ההמשך בהחזקה הוא כלל ברירת המחדל של החוק עצמו, וסיומו דורש עילת פינוי מוכרת.

שכירות מסחרית: האם התמונה שונה?

חוק הגנת הדייר חל גם על נכסים עסקיים, לא רק על דירות מגורים, ולכן יש בתי עסק ותיקים שהם עדיין דיירות מוגנת, בדרך כלל מאותה סיבה: תשלום דמי מפתח לפני עשרות שנים. סעיף 52 לחוק מסדיר את גובה דמי השכירות בעסקים מוגנים ומאפשר לצדדים להסכים ביניהם על התנאים, ולעילות הפינוי יש כלל מחמיר לעסקים: סעיף 131(7) מכיר בעילה של "המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו", אך סעיף 131(7)(א) מוסיף שבבית עסק "לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו". כלומר בעסק מוגן לא די ברצון של בעל הבית בנכס, וגם אז סעיף 133 מתנה את הפינוי בהעמדת סידור חלוף. שכירות מסחרית חדשה, לעומת זאת, נכנסת לרוב לחוק השכירות והשאילה בדיוק כמו שכירות מגורים חדשה, ולכן שני הצדדים לחוזה שכירות עסקי חדש צריכים לוודא באותה מידה שהסעיף על אי-תחולת הגנת הדייר נכון ומדויק. סכסוך סביב דיירות מוגנת קיימת, לעומת חוזה חדש, הוא כמעט תמיד מקרה שמצדיק ליווי של עורך דין (/need-a-lawyer).

מה לבדוק בסעיף הזה בחוזה שלכם

• שהסעיף מצהיר בפירוש ששני הצדדים לא שילמו ולא ישלמו דמי מפתח, ולא רק "שהשכירות אינה מוגנת" בניסוח כללי.
• שהנוסח מפנה לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 בשמו המלא, כדי שלא תהיה מחלוקת לאיזה חוק הכוונה.
• שיש בחוזה סעיף נפרד וברור על מה קורה אם השוכר לא מפנה את הנכס בתום התקופה (פיצוי מוסכם, לא רק "יפנה מיד").
• אם הנכס ותיק, או אם שמעתם שמישהו שילם בעבר תשלום חד-פעמי גבוה על אותו נכס, שווה לברר את ההיסטוריה שלו לפני החתימה ולא להסתמך רק על הצהרת הצד השני.
• שהחוזה כולו נבדק גם מול חוק השכירות והשאילה, לא רק מול סעיף הגנת הדייר: שם נמצאים רוב התנאים שבאמת יחולו על השכירות שלכם.